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手法类似之前CDL收购协信远创,先持有小股份,后续继续增持做大股东,让市场有心理准备,同时也不会对品牌造成太大负面影响。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

“(红星地产)就是卖掉了”!

3月28日晚间,有新闻称红星美凯龙(601828,股吧)控股团体有限公司(以下简称“红星美凯龙”)与远洋资源有限公司(以下简称“远洋资源”)完成签约,将旗下红星地产打包出售给远洋资源,接盘价钱约为200亿元人民币。

这一新闻随即在业内引发伟大关注。

随后,一则新闻通稿流出,称红星地产并非“卖身”,是与远洋资源强强互助,签署战略互助协议。凭证协议,红星地产将引入远洋资源作为战略投资者,且此次生意完成后,远洋资源将获得红星地产18%股权。

但该新闻照样引发业内不少人士发生质疑。有人示意,老板车建新是不是又要做“花账”了,事实车老板崇尚资源,这种信心从其靠向亲戚借来600元钱挣得第一桶金最先就坚定不移。

相隔一天后,红星美凯龙品牌人士向记者确认,此次互助是由远洋资源和红星美凯龙签署互助协议,双方将对重庆红星美凯龙企业生长有限公司(以下简称“红星企发”)及其下属的红星地产板块(不含红星置业板块)睁开战略互助。本次远洋资源战略入股红星企发获得18%股权,股权转让对价为人民币10.3亿元,入股后双方将睁开进一步战略互助,传言中“200亿元”对价并不属实。

随着官方一锤定音,业界对生意对价的质疑声酿成了唏嘘声。但有上海房企人士向记者透露,此次生意并不是所谓战投,“(红星地产)就是卖掉了。”

手法类似之前CDL收购协信远创,先持有小股份,后续继续增持做大股东,让市场有心理准备,同时也不会对品牌造成太大负面影响。

对于上述情形,红星美凯龙品牌人士并未透露更多信息,称一切以官方通告为准。

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“大股东意志”

红星地产被出让,也让公司员工感应猝不及防和茫然无措。

“详细情形不太清晰,但地产资产挺优质的,真的卖了挺惋惜。”一位红星地产高管示意,这笔生意主要照样大股东意志。

从官方提供的资料看,红星地产主营营业局限涵盖地产开发、商业投资开发运营与商业资产治理输出,主要认真红星系商业地产及住宅项目开发营业。

就红星地产而言,其在天下具有厚实土地贮备资源,且在商业地产、商业住宅两个产物系列均拥有优良品牌着名度和美誉度,手中握有多个成熟地产IP。住手现在,红星地产已在天下53座都会落子,累积项目百余个。其中,商业住宅产物“红星天铂”和商业地产产物“爱琴海购物公园”着名度较高。

数据显示,红星地产已经打造了红星天铂37座,爱琴海购物公园也已经在天下100多个都会结构。

据第三方数据,2020年红星地产全口径销售额和操盘销售金额划分为614亿元、480亿元,跻身百强房企。

另据业内人士透露,红星地产原本有设计上市,没想到上市没乐成,却先被出售。

事实上,红星地产也并非像官方宣布的“优质”。

去年11月,红星地产所归属的红星企业宣布了一份内部倡议书,作废周末休假,并倡议全体员工发扬红星铁军精神,全力冲刺年度义务,把不能能变为可能,把可能变为无限可能。

但效果不尽如人意。红星地产2020年全口径销售额基本与2019年持平。销售业绩增进乏力除了疫情袭击,还因已往红星地产深度结构二三四线都会,这些都会在疫情压力下市场恢复较慢,也导致红星地产去化周期较长。

由于已往几年红星地产全力袭击规模给公司带来不小欠债压力。Wind数据显示,住手2020年6月末,红星企发欠债总额达877.4亿元,其中流动欠债达725.02亿元,占比高达83%。剔除预收款后资产欠债率为73.16%,跨越70%羁系红线;此外,其现金短债比1.08,净欠债率95.86%,也已迫近红线。

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作为地产平台的红星企发由于非上市公司,自身公然融资并不多,其主要依赖红星美凯龙提供资金支持。

团结资信信用评级讲述显示,住手2019年终,红星美凯龙其他应收款为175.43亿元,较年头增添5.36%,主要系乞贷及往来款增添所致,而在其他应收款中,欠款金额前五大公司的其他应收款占比为32.75%,所有为关联企业,其中前四家均为红星企发间接控股或持股的关联企业。

因需要连续不停给地产营业输血,红星美凯龙欠债规模也快速膨胀,住手2020年9月末,红星美凯龙债务总额达1860.8亿元,其中有息欠债规模高达909.8亿元。据团结资信相关评级讲述数据,红星美凯龙1年以内(含1年)有息债务规模达353.04亿元,现金短期债务比只有0.55倍,现金类资产并不足以笼罩短期有息债务,偿债压力较大。

此外,红星美凯龙大量资产也被质押。凭证红星美凯龙发债资料显示,住手2020年三季度末,团体受限资产账面价值合计为1047.68亿元,占其总资产的41.07%,占净资产的151.84%。受限资产当中,包罗839.83亿元投资性房地产由于被抵押而受限,173.63亿元存货由于抵押担保受限。同期团体的投资性房地产总规模为993.28亿元,这意味着红星美凯龙有84.6%投资性房地产资产已经受限。

另一方面,今年1月29日,红星美凯龙还宣布盈利预警通告,称公司2020年遭遇疫情袭击,净利润同比下滑56.0%至61.8%。

在欠债高企、盈利下滑的情形下,标普、惠誉等国际评级机构下调了红星美凯龙相关债券和信用评级。

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多元投资拖累

除了房地产营业,红星美凯龙最广为人知的营业就是家居板块。从1986年自食其力的家具作坊到接下来30年时间把家具店生长立室居卖场,尔后又迭代升级成体验式的家具MALL,称车建新为“家居大王”一点不为过。

虽然在已往多年里,车建新也拿着从家居行业赚的钱放肆做房地产开发,但在其心里,家居作为主营营业,职位和分量显然高于地产营业。

凭证红星美凯龙通告,其2020年自营阛阓92家、委管阛阓273家。相比于2019年,自营阛阓增添了5家,委管阛阓增添了23家。

往后次与远洋资源互助生意也可以看出,在红星美凯龙遇到资金问题时,第一时间脱手的照样非主营营业平台。

除了结构家居和房地产,从红星美凯龙港股上市后,其最先大玩多元化投资,在“家居大王”“隐形开发商”之外,红星美凯龙还多了一重身份――“产业投资者”。

据公然资料显示,2015年红星美凯龙组建多个投资团队,划分由公司治理层带队去市场上网罗项目,在产业链上下游深度结构投资。

住手2019年终,红星美凯龙投资公司数目已经到达94家,不亚于任何一家VC机构在家居赛道的投资结构。

但投资这些公司中,并非所有企业都能为红星美凯龙孝顺收益。上述红星地产高管透露,出售红星地产或许也是由于红星美凯龙近些年投资这些公司不怎么回钱。

据公然资料显示,在红星美凯龙所投资的94家公司中,2019年真正实现盈利的公司有45家,亏损的有37家,盈亏不详的企业有12家。这些企业涉及领域以家居建材为主,但也不乏逾越了产业链上下游领域,好比社区媒体、自动驾驶公司、生鲜平台等。

不仅云云,红星美凯龙还将营业触及了房产经纪领域。2019年5月,红星美凯龙控股在上海宣布确立子品牌“美凯龙爱家”,称其以“一站式全新服务模式”,打造“房发生意-设计-装修-家居购物-住家维保”五维一体,成为综合型房产服务者,并由此跨入房地产经纪行业。

据一位链家人士示意,2020年下半年,美凯龙爱家放肆扩张,不仅整体收购中原去职员工后开的门店,同时还从链家、中原等中介品牌“挖人”。住手2020年7月,美凯龙爱家的签约门店就跨越300家,已进入上海、北京、南京、合肥和苏州5个都会。

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多渠道“找钱”

大量涣散投资营业让红星美凯龙不堪重负,四处“找钱”。

2019年,红星美凯龙宣布了与阿里巴巴签署战略互助协议通告,后者以43亿元资金获取前者10%A股股份。

近一年来,红星美凯龙旗下家居平台美凯龙频仍通过发债和非公然刊行股票来缓解即将到来的偿债压力。其中37亿元股票定增方案今年3月1日已获得证监会审核通过。

今年3月10日,红星美凯龙还刊行了2021年公司债券(第一期)(简称“21红星01”),召募30亿元人民币。据债券召募说明书,本期债券召募资金在扣除承销用度等相关用度后拟所有用于送还公司债券。

此外,红星美凯龙还设计将旗下两个子公司分拆上市,即认真都会综合体及商业购物中央筹建、招商、运营的爱琴海商业设计10月以估值120亿-150亿元在香港上市;汽车生产线设计商东风设计院有限公司,有望以估值90亿-100亿元上市。

加上此次与远洋资源互助获得净收入10.3亿元,短期内红星美凯龙的债务压力可能有所缓解。不外,据领会,红星美凯龙即将有数笔债券到期,关于兑付放置,住手发稿红星美凯龙方并未做出回复。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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