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楼市调控政策“井喷式”出台后,多地出现二手房挂牌量上升的情况,成都表现则尤为明显。

记者在链家网看到,目前成都对外展示出来的二手房源,高达165818套,其中七日内新上的房源便有13471套。多位当地房产中介表示,近期成都楼市新政出台后,新增客源、看房客户都多了很多,同时新挂牌的房源也明显增加。

上述新政,即成都在一个月内,连续两次出台的楼市松绑政策。5月16日,成都官方发文,优化房企预售条件及预售资金监管额度,支持刚需购房者住房需求;5月31日,成都再次从限购、限售、增值税、公积金贷款政策等多方面入手,促进市场修复。

作为备受年轻人喜爱的美食与旅游胜地,成都在2010年到2020年间,吸引了超500万人口流入,也因此为房地产市场提供了较为稳固的支撑。今年四月份,成都新房价格环比上涨0.8%,二手房价格环比上涨0.7%,涨幅均居全国70城之首。

但同比来看,当下成都楼市的表现仍弱于去年同期。新政的出台,目的便是全方位释放楼市需求,提升买卖双方入市意愿,提高市场活跃度。一位当地业主称,自己前两年买的房子涨了不少,打算卖了换个小户型,余下现金以备不时之需。

二手房挂牌量激增

最近两个月,各地楼市政策热闹不已。据不完全统计,2022年以来超过百城放松调控政策,政策频次超300次,其中5月政策优化次数超百次,明显高于4月。

超三百次调控后,各地二手房市场率先有所反应。据贝壳研究院数据,5月贝壳50城中超六成二手房新增挂牌量环比增长,其中长春、哈尔滨、沈阳、苏州新增挂牌量环比增速超过100%,太原、济南、南昌、南通、无锡等城市新增挂牌量环比增速在50%-100%之间。

据该研究院分析师,这类城市新增挂牌量环比增长,一方面是4月疫情导致新增挂牌量较低,另一方面是部分城市限售政策放松,带动新增挂牌量增长。同比来看,长春、哈尔滨、沈阳、苏州、南昌、南通、无锡等城市新增挂牌量同比下降,降幅在15%-50%之间。

在二手房市场发生“异动”的城市中,成都也尤为显眼。5月连出两条楼市松绑政策后,成都二手房挂牌量激增,一周内新增上万套房源,以至于有声音称“成都炒房客出逃”、“二手房加速抛盘”等......那么,市场的真实情况到底如何?

记者从多名当地中介处了解到,新政出台后,挂牌房源确实明显增加,很多业主为了置换,要卖掉手上的房子,一些比较着急的还会有降价行为。“不过客源也多了很多,很多外地客户有资格了,购房群体要比之前更多,最近成交量也有所提升。”

剖开来看,成都出台的新政,对促进买卖双方入市,都有明显的推动作用。

在限售端,新政规定,在全市范围内新购买的商品住房或二手住房,自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。新政前,成都限售年限为限售3年,人才公寓及摇号3倍熔断等特殊楼盘限售5年,计算时点为取得不动产权证开始计算。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉记者,不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后可转让,这一举措有利于促进符合条件的房源入市,促进市场挂牌房源增加,其中也不乏一些投资客顺势出售房源套现。

与此同时,新政完善了税收调节政策,在全市范围内个人转让家庭唯一住房的,增值税由满5年免征调整为满2年免征。

贝壳研究院成都分院表示,此举将有序释放这部分未满5年的次新房。以150万总价满2年次新房为例,政策调整后,增值税将节省约7.5万元,买卖双方成本有所减少,有利于提升入市意愿,二手房市场供应预计增加,成交活跃度预计也将有所提升。

在需求端,成都市中心城区购房要求年限,也由两年缩短到一年,购房人需有所在限购区域户籍、或在当地连续缴纳社保12个月以上。在成都市近郊区(市)县买房,只需有本市户籍,或非本市户籍但在本市就业,此前需12个月社保或者户口。

“本次成都新政优化调整力度较大,涉及范围较广,松绑内容涵盖限购放宽、公积金贷款额度提升、二手房交易增值税免征年限调整等,购房资格松绑为市场释放出一定的购买力,公积金额度及增值税免征年限调整等,有利于降低购房成本,使更多的刚需及刚改置业群体触及购房门槛,对提升交易活跃度有重要作用。”梁楠表示。

入市心态谨慎

虽然新政为成都楼市注入了一定“活水”,但无论卖家还是购房者,当下心态都较为理性。

近两日,张强(化名)一直在考虑是否要买房的事。层出不穷的楼市新政,让他不免有些慌神,拿不准现在是不是上车的好时机。有朋友建议他再等等,现在房子多不愁买,说不定价格会下探;还有朋友称,考虑到现在利率已经降到很低的水平,要抓紧入手。

在二手房市场,不少业主急于变现,选择降价出售。诸葛找房数据显示,6月9日成都二手房降价房源比前一日下降0.14%,但也达到了1761套。近一周来,成都二手房在售降价房源每日都高于涨价房源,涨价的日均百套左右,降价房源日均超千套。

购房者犹豫不决、业主降价套现,实际上反映出,不管调控政策如何松动,当下的楼市已不是曾经市场高热、争相抢房的年代了。即便是成都这种市场基本面较为坚挺的城市,内部板块分化也极为明显,有遭抢购的新房、更不乏推出后艰难去化的楼盘。

今年前四个月,全国楼市整体下行,房地产行业销售与投资负增长,商品房销售面积同比降21%,销售额同比降30%。在这种情况下,成都前四月新建商品住宅成交497万平方米,位居全国之首,二手房更是累计成交43250套,高于上海与广州。

但同比来看,前4月成都商品住宅成交面积同比下降了26%。在克而瑞四川看来,成都楼市的基本面还是非常不错的,连续两次祭出政策后,成都的限购、限售、限贷均有所松动,随着增量客户扩容,市场短期内将有一定上行动力,热度也有望回升。

以新房为例,上周成都有三个项目开盘,推出1031套房源,认购率达到69%,其中不乏总价较高的项目,仍达到了首开去化七成的数据。在二手房市场,诸葛找房数据显示,6月9日平台上成都二手房成交702套,比昨日上涨21.88%,成交面积上涨了17.36%。

中指研究院认为,自西部大开发以来,成都产业人口高速发展,高速涌入的新增人口迫切需要释放居住需求,2000万的人口基底也在产生内生型刚需、改善购房需求。新政出台,进一步优化了不同群体的购房资格。

梁楠则表示,成都作为新一线城市,市场购房需求比较充足,预计随着新政落地,以及前期“516政策”持续发酵,后续市场成交规模将有一定幅度的上升。但随着购房者购房心态更趋于理性,预计上升幅度比较有限。

克而瑞称,随着疫情逐步得到控制、楼市放松政策持续加码,房地产市场下半年有望复苏。成都这类供求较为平衡、韧性较强的城市,市场信心相对更容易恢复,后续成交有望企稳回升。但在目前较为严峻的经济环境下,或难以带来爆发式增长。

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2 条回复
  1. ╰木槿天堂的彼岸花
    ╰木槿天堂的彼岸花
    (2022-07-08 00:01:11) 1#

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    (2022-07-23 00:00:30) 2#
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